Justificatifs de revenus pour une location : lesquels demander et comment les vérifier ?

Quels justificatifs de revenus peut-on demander à un candidat locataire ?

Le décret n° 2015-1437 fixe une liste de pièces pouvant être exigées. Pour les ressources du candidat, il autorise un ou plusieurs documents parmi les catégories ci-dessous. Cette liste encadre la collecte : recevoir un dossier ne donne pas le droit de demander n’importe quelle information financière.

Le décret autorise des copies, mais les originaux doivent pouvoir être présentés à la demande du bailleur. Les pièces doivent être en français ou traduites, et les montants convertis en euros.

Ce qu’il ne faut pas demander, et à quel moment collecter le dossier

La CNIL rappelle qu’avant la visite, les informations utiles se limitent en principe à l’identité, aux coordonnées de contact et aux critères de recherche. La collecte des justificatifs professionnels ou financiers devient pertinente après la visite, lorsqu’une personne dépose effectivement sa candidature. Cette chronologie réduit l’exposition de données sensibles pour des visiteurs qui ne candidateront pas.

Un relevé de compte bancaire ne fait pas partie des pièces autorisées. La CNIL cite également parmi les documents à ne pas demander la carte Vitale, le livret de famille, le contrat de mariage, le jugement de divorce et l’extrait de casier judiciaire. Un document transmis spontanément mais inutile ne devient pas nécessaire pour autant : le principe de minimisation invite à ne pas le conserver.

Le décret définit les pièces demandables. Il ne fixe pas un seuil national unique de revenus ni une règle légale imposant « trois fois le loyer » à tous les candidats. Toute règle interne doit être explicite, appliquée de façon cohérente et compatible avec le droit applicable.

Que prouve réellement chaque justificatif de revenus ?

Ces documents ne mesurent pas la même chose. Le revenu fiscal de référence concerne un foyer et une année passée. Un bulletin décrit un mois et un salarié. Une simulation d’aide reste conditionnelle. Convertir toutes ces valeurs en un même « revenu mensuel » sans conserver leur nature, leur période et leur niveau de certitude crée une précision trompeuse.

La méthode de vérification en six étapes

Une divergence n’est pas automatiquement une fraude. Une embauche récente explique souvent l’absence du nouveau salaire dans l’avis fiscal. Un variable, une prime, un temps partiel ou un changement de foyer peut expliquer un écart entre mois. La vérification doit produire une question ciblée, pas une accusation.

Quels contrôles effectuer selon la source du revenu ?

• Avis d’impôt : contrôler la signature du 2D-Doc, comparer les champs signés au texte visible, puis utiliser le service Vérifier un avis de la DGFiP pour savoir si la pièce correspond au dernier avis connu.
• Bulletins de salaire : vérifier les trois périodes successives, les cumuls, les assiettes et l’identité ; rechercher le SIRET de l’établissement dans l’Annuaire des Entreprises ; comparer l’emploi avec le contrat ou l’attestation.
• Attestation employeur : vérifier l’existence de l’établissement, les coordonnées, le poste, le salaire, la date d’entrée et la période d’essai ; si l’enjeu le justifie, confirmer via une coordonnée trouvée indépendamment.
• Travailleur indépendant : rapprocher le SIREN ou SIRET du registre officiel, contrôler les exercices couverts et distinguer chiffre d’affaires, résultat, rémunération et revenu imposable.
• Pension, retraite ou prestation : examiner l’organisme payeur, le bénéficiaire, les dates de versement et la durée du droit ; une notification ancienne ne suffit pas à établir un paiement actuel.

Les niveaux de preuve doivent rester distincts. Sur un avis fiscal, une signature 2D-Doc valide peut établir l’origine et l’intégrité des données contenues dans le code. Sur un bulletin de salaire ordinaire, l’existence de l’employeur et la cohérence des montants restent des recoupements : elles ne constituent pas une authentification cryptographique du fichier.

Comment comparer les revenus sans double comptage ?

Avant tout calcul, définissez une base commune : personnes incluses, période observée, revenus retenus, traitement des variables et statut des aides estimées. Gardez séparés les montants individuels et ceux du foyer. Un avis fiscal peut confirmer un ordre de grandeur annuel sans devoir être additionné aux salaires qui ont déjà contribué à cet avis.

Une capacité locative est un indicateur construit à partir de règles annoncées. Ce n’est ni une preuve d’authenticité documentaire, ni une garantie de paiement futur, ni une décision qui devrait masquer ses hypothèses.

Automatiser le contrôle sans automatiser le refus

Une chaîne automatisée peut recevoir les pièces, reconnaître leur type, extraire les identités, montants et périodes, vérifier les mécanismes disponibles, puis produire une fiche de synthèse. Trust My Docs peut notamment vérifier le 2D-Doc et l’actualité d’un avis fiscal, lire les bulletins et signaler les écarts entre documents.

La sortie utile n’est pas « candidat accepté » ou « candidat refusé ». C’est une liste traçable : preuve cryptographique valide ou absente, source retrouvée, période actuelle ou ancienne, champs concordants, écarts à examiner et calculs effectués. Le professionnel conserve ainsi la décision et peut demander une explication lorsque le contexte le justifie.

• Conserver le type et la période de chaque montant extrait.
• Ne jamais transformer « non vérifiable » en « faux ».
• Afficher les champs réellement protégés par une signature.
• Distinguer un avis conforme auprès de la DGFiP d’un document simplement cohérent.
• Prévoir une revue humaine pour les écarts et les revenus atypiques.

Questions fréquentes

Quels justificatifs de revenus demander pour une location ?

Le décret autorise notamment le dernier ou avant-dernier avis d’impôt, les trois derniers bulletins de salaire, les justificatifs de pensions, prestations ou indemnités des trois derniers mois, les deux derniers bilans ou une attestation comptable pour un non-salarié, l’avis de bourse et certains justificatifs de revenus patrimoniaux. Seules les pièces prévues par la liste réglementaire doivent être exigées.

Un propriétaire peut-il demander des relevés bancaires ?

Non. Les relevés de compte bancaire ne figurent pas parmi les pièces autorisées et la CNIL les cite parmi les documents qu’un propriétaire ou une agence ne peut pas demander au candidat locataire.

L’avis d’impôt prouve-t-il les revenus actuels du locataire ?

Non. Il décrit une situation fiscale historique à l’échelle du foyer. Il peut être vérifié grâce à son 2D-Doc et au service de la DGFiP, mais il doit être rapproché des pièces actuelles lorsqu’un emploi, un foyer ou un niveau de revenu a changé.

Peut-on vérifier qu’une fiche de paie est authentique ?

La plupart des bulletins ordinaires ne disposent pas d’un service public universel ou d’une signature vérifiable par le destinataire. On peut contrôler les calculs, les périodes, les cumuls, le SIRET et la concordance avec l’employeur et l’avis fiscal. Ces contrôles renforcent la cohérence du dossier, mais ne prouvent pas cryptographiquement l’origine du PDF.

Faut-il exiger un revenu égal à trois fois le loyer ?

Le décret sur les justificatifs fixe les documents demandables, pas un seuil national unique de revenus applicable à tous les dossiers. Si un professionnel utilise un ratio ou les critères d’une assurance, il doit préciser la base du calcul et appliquer ses règles de manière cohérente dans le respect du droit.

Peut-on demander les justificatifs avant la visite ?

La CNIL estime qu’avant la visite, les données utiles sont surtout l’identité, les coordonnées et les critères de recherche. Les justificatifs professionnels et financiers ont vocation à être collectés après la visite, au moment où le candidat dépose réellement son dossier.

Peut-on automatiser la vérification des revenus locatifs ?

Oui pour la lecture, les recoupements, certains contrôles officiels et le signalement des écarts. L’automatisation doit toutefois conserver la nature et la période des revenus, distinguer preuve et cohérence, et laisser les cas ambigus à une revue humaine plutôt que produire un refus opaque.